Villas et appartements de prestige à vendre à Beaulieu-sur-Mer

Beaulieu-sur-Mer ne se découpe pas en quartiers de prix : on y choisit d'abord une baie, une vue, un immeuble. Trois paysages se partagent la ville, face à la mer.

Architecture et histoire

Beaulieu naît d'un comptoir grec, Anao, et devient commune en 1891 en se détachant de Villefranche-sur-Mer ; son premier maire, Hippolyte Marinoni, inventeur de la presse rotative, finance une école, la gare et une partie du port. Station climatique d'hiver dès 1872, la ville compte 82 hôtels en 1898, dont l'ancien Hôtel des Anglais, de 1885, vendu par appartements en 1939. La reine Victoria, Léopold II, le marquis de Salisbury et le duc de Connaught y séjournent ; Gustave Eiffel y achète en 1895 la villa Salles, Igor Stravinski y compose une partie de Petrouchka l'hiver 1910-1911, et le général de Gaulle y rédige en avril 1945 son discours de la libération de Nice. James Gordon Bennett, patron du New York Herald, relie La Réserve à Nice par un mail-coach et la dote du premier numéro de téléphone, le 01.

La villa Kérylos, construite de 1902 à 1908 par l'architecte Emmanuel Pontremoli pour l'archéologue Théodore Reinach, reconstitue une maison grecque inspirée de Délos, autour d'un péristyle de 12 colonnes de marbre de Carrare ; léguée à l'Institut de France en 1928, elle est classée monument historique depuis 1966, et ses jardins depuis 2026. La Rotonde, ancienne salle de restaurant de l'hôtel Bristol, inaugurée en 1904, est inscrite, comme l'église anglicane Saint Michael's, consacrée en 1894.

Luxe et art de vivre

La Réserve de Beaulieu, née en 1880 d'un restaurant aux bassins d'eau de mer, est le seul hôtel cinq étoiles de la commune ; son Restaurant des Rois, du chef Julien Roucheteau, Meilleur Ouvrier de France, a une étoile au Guide Michelin 2026, et son bar porte le nom de Gordon Bennett. Le casino, ouvert en 1929 sous le nom de Villa des Fleurs, appartient à la ville et regarde la Baie des Fourmis. Le tennis-club historique, où Suzanne Lenglen joua en 1921, aligne 8 courts en terre battue et reçoit en avril un tournoi international junior.

La mer, les ports et les sentiers

Beaulieu a deux plages, la Petite Afrique et la Baie des Fourmis, et deux ports : le port de plaisance, ouvert en 1968, premier du réseau Ports d'Azur engagé dans la démarche « Ports propres », et le port associatif des Fourmis. La promenade Maurice Rouvier, longue de 1,3 km, rejoint Saint-Jean-Cap-Ferrat, et le parcours « Sur les pas de la Belle Époque » fait le tour du patrimoine en 45 minutes. Le jardin de l'Olivaie, acquis par la commune en 1934, abrite sur 6 000 m² une centaine d'oliviers centenaires. Au large, la rade appartient au site Natura 2000 « Cap Ferrat », près de 9 000 hectares de Villefranche-sur-Mer à Cap-d'Ail.

La commune

Beaulieu-sur-Mer compte 3 874 habitants, et 40,4 % de ses logements sont des résidences secondaires (INSEE, 2023). La ville réunit plus de 250 commerçants et artisans. Sa devise, « Pax in Pulchritudine », la paix dans la beauté.

Sources : Ville de Beaulieu-sur-Mer ; Office de tourisme métropolitain Nice Côte d'Azur ; base Mérimée (ministère de la Culture) ; Atout France ; Guide Michelin ; Yonder ; Ports d'Azur ; Office de tourisme de Saint-Jean-Cap-Ferrat ; INSEE.

La commune est exposée aux risques recensés par Géorisques (inondation et submersion marine, mouvements de terrain, éboulements et recul du trait de côte, feu de forêt, séisme) ; un état des risques est remis à l'acheteur pour chaque bien.

Location saisonnière

Tout meublé de tourisme, résidence principale comprise, se déclare au préalable en mairie ; une résidence principale ne se loue pas plus de 120 jours par an, durée que la commune peut abaisser à 90 jours par délibération (loi Le Meur). Entre Nice et Monaco, la demande suit les grands rendez-vous de la Riviera : le Carnaval de Nice, du 9 au 28 février 2027, le Grand Prix de Monaco, du 4 au 6 juin 2027, le tournoi international junior de tennis de Beaulieu en avril et le Beaulieu Classic Festival en septembre.

Location à l'année

Les locations à l'année sont rares à Beaulieu-sur-Mer, et elles partent vite. Nos conseillers vont les dénicher pour vous, en suivant le marché au jour le jour et en activant notre réseau de propriétaires, et accompagnent aussi les propriétaires qui confient la location ou la gestion de leur bien.

Sources : service-public.gouv.fr (meublés de tourisme) ; ministère de la Transition écologique (guide des meublés de tourisme 2025) ; Côte d'Azur France ; Formula 1 ; Office de tourisme métropolitain Nice Côte d'Azur.

Selon la DGFiP (fiscalité locale 2025), le taux global de la taxe foncière sur les propriétés bâties est de 36,14 %, et celui de la taxe d'habitation, qui ne subsiste que sur les résidences secondaires et les autres logements non principaux, de 25,68 %. La commune applique sur les résidences secondaires la majoration maximale de 60 %, comme Menton ou Roquebrune-Cap-Martin ; Saint-Jean-Cap-Ferrat retient 40 %. Le notaire confirme ces taux pour chaque bien, et votre conseiller Limandat vous les précise.