Villas et appartements de prestige à vendre à Roquebrune-Cap-Martin

Trois secteurs concentrent le haut de gamme. Golfe Bleu et Cabbé réunit le plus grand nombre de ventes à 1 M€ et plus de la commune, 52 contre 41 pour le Village, et le Cap Martin a les prix les plus élevés au m² et pour les villas.

Source : DVF, ventes à 1 M€ et plus de 2023 à 2025, sauf la colonne des villas, calculée sur 2021 à 2025, par quartier de l'Insee (Golfe Bleu et Cabbé : quartier Insee Cabbe-Saint-Roman).

Pour une villa, le prix stipulé dans l'acte de vente (« valeur foncière ») couvre la maison et son terrain ensemble : les villas se comparent donc au prix total, plus qu'au mètre carré. Le quartier Cap Martin et le quartier Golfe Bleu et Cabbé ont chacun leur propre page, qui reprend le secteur en détail.

Le Domaine du Cap Martin

Sur la presqu'île, le Domaine privé du Cap Martin, ancienne chasse des princes de Monaco, s'est couvert de villas de prestige à partir de 1889. Il réunit 29 propriétés sous gardiennage 24 h/24 et reste fermé au public. Plusieurs villas y portent la signature d'architectes reconnus, comme la villa Cypris d'Édouard Arnaud, construite à partir de 1904, et la villa Torre Clementina de Lucien Hesse, toutes deux inscrites monument historique.

L'ultra-luxe

Entre 2021 et 2025, 9 villas se sont vendues au-delà de 10 M€ sur la commune, dont 4 au-delà de 20 M€ et 2 au-delà de 40 M€ (DVF). En 2017, une villa Belle Époque du Cap Martin a été proposée à 90 M€, une mise à prix alors présentée comme un record (MySweetImmo).

Le village et le Cap Martin

La commune compte 12 037 habitants, et 50,9 % de ses logements sont des résidences secondaires (2023).

Architecture et histoire

L'architecte danois Hans-Georg Tersling, installé à Menton en 1887 après avoir travaillé avec Charles Garnier au Casino de Monte-Carlo, dessine le Grand Hôtel du Cap Martin, dont la première tranche s'achève en 1891, puis la villa Cyrnos pour l'impératrice Eugénie, qui passe ses hivers au Cap Martin à partir de 1891. L'impératrice Élisabeth d'Autriche séjourne au Grand Hôtel de 1894 à 1898 ; un obélisque commandé à Tersling lui rend hommage. À la fin des années 1920, Robert Streitz bâtit La Pausa pour Coco Chanel ; Winston Churchill y fait de longs séjours à partir de 1956. Le poète W. B. Yeats meurt à Roquebrune en 1939, et Le Corbusier meurt en 1965 en se baignant au pied du Cap Martin ; il repose au cimetière de Roquebrune.

Patrimoine

Le château de Roquebrune, dit « château des Grimaldi », est inscrit au titre des monuments historiques depuis 1927. Daté des XIIe et XVIe siècles, il a été donné à la commune en 1921.

Au Cap Martin, le Cabanon de Le Corbusier fait partie de « L'œuvre architecturale de Le Corbusier », inscrite sur la liste du patrimoine mondial de l'UNESCO depuis 2016. Le site du Cap Moderne, qui réunit le Cabanon et la villa E-1027, appartient au Conservatoire du littoral et est géré par le Centre des monuments nationaux. La villa E-1027, conçue par Eileen Gray et Jean Badovici de 1926 à 1929, est classée monument historique depuis 2000.

Un olivier millénaire, estimé à environ 2 000 ans, est classé « Arbre remarquable de France » depuis 2016.

Panoramas, nature et traditions

Depuis le château, ancien donjon d'une forteresse qui englobait tout le village, la vue s'ouvre sur Monaco, la mer et le Cap Martin ; la rue Moncollet, voûtée et taillée dans le roc, y montait autrefois. Au-dessus du village, le Mont Gros culmine à 686 m ; ce massif reboisé de 23 000 arbres est un site d'envol réputé pour le parapente. Sur le littoral, la plage du Buse, crique de galets à l'ouest du Cap Martin, ne se rejoint qu'à pied, à quelques minutes de la gare, et le parc du Cap Martin, ouvert en 1993, aligne jardins à la française et oliviers centenaires. Chaque 5 août, la procession votive, fidèle à un vœu prononcé en 1467 après une épidémie de peste, fait défiler des tableaux vivants de la Passion dans le village.

Monaco et les accès

Deux gares TER sont sur la commune, Carnolès et Roquebrune-Cap-Martin. Le Monte-Carlo Country Club se trouve sur le territoire communal, dans le secteur de Saint-Roman. La promenade Le Corbusier, ancien chemin des douaniers, longe la côte du Cap Martin en direction de Monaco, et le Casino de Monte-Carlo est à 18 minutes en voiture.

Adresses de luxe

Face à la mer, The Maybourne Riviera, dessiné par Jean-Michel Wilmotte, compte deux Clés au Guide Michelin. Le Monte-Carlo Country Club, sur la commune, accueille chaque printemps le Rolex Monte-Carlo Masters. Le site Cap Moderne, qui réunit la villa E-1027 et le Cabanon de Le Corbusier, se visite sur réservation, et le sentier littoral du Cap Martin déroule 4,7 km le long de la côte. Depuis l'aéroport de Nice, l'hélicoptère rejoint l'héliport de Monaco en 7 minutes environ.

Écoles, santé et vie quotidienne

L'Institution Saint-Joseph de Carnolès est un établissement privé sous contrat avec un lycée. L'International School of Monaco se trouve dans le secteur de Larvotto, à Monaco. Côté santé, le centre hospitalier La Palmosa, à Menton, dispose d'urgences, et le centre hospitalier Princesse Grace se trouve à Monaco. La plage du Golfe Bleu, dans l'anse du Cabbé, se rejoint à pied par des escaliers depuis l'avenue de la Gare, et la plage de Carnolès s'étend sur plus d'un kilomètre.

Sources : INSEE ; SNCF ; Ville de Roquebrune-Cap-Martin ; Office de tourisme Côte d'Azur France ; Région Sud tourisme ; base Mérimée ; UNESCO ; Fondation Le Corbusier ; Cap Moderne ; Académie du Var ; pss-archi et Wikipédia (Tersling) ; Chanel ; International Churchill Society ; Riviera Keys (procession du 5 août) ; Guide Michelin ; Le Journal des Palaces ; Monte-Carlo Société des Bains de Mer ; Monacair ; annuaire de l'Éducation nationale ; hopital.fr ; Centre hospitalier Princesse Grace ; International School of Monaco.

La commune est couverte par un plan de prévention des risques de mouvements de terrain ; un état des risques est remis à l'acheteur pour chaque bien, consultable sur Géorisques.

Location saisonnière

À Roquebrune-Cap-Martin, tout meublé de tourisme, résidence principale comprise, se déclare au préalable en mairie, qui l'enregistre depuis le 1er mai 2018 : le numéro d'enregistrement doit figurer dans toute annonce. Par délibération du 25 février 2025, la commune a abaissé de 120 à 90 jours par an, à compter du 1er janvier 2025, la durée de location d'une résidence principale, comme le permet la loi Le Meur. Pour une résidence secondaire, la location demande en plus une autorisation de changement d'usage, personnelle et non transmissible, valable dix ans, dans la limite de trois par propriétaire. La taxe de séjour se déclare en ligne auprès de la commune. La demande se concentre au moment du Grand Prix de Monaco, du 4 au 6 juin 2027, et du Monaco Yacht Show, du 22 au 25 septembre 2027.

Location à l'année

Les belles locations à l'année sont rares à Roquebrune-Cap-Martin, et elles partent vite : la proximité de Monaco attire une demande forte et constante. Nos conseillers vont les dénicher pour vous, en suivant le marché au jour le jour et en activant notre réseau de propriétaires, et accompagnent aussi les propriétaires qui confient la location ou la gestion de leur bien.

Sources : Ville de Roquebrune-Cap-Martin (délibérations du conseil municipal du 8 janvier 2018 et du 25 février 2025, taxe de séjour) ; ministère de la Transition écologique (loi Le Meur) ; McLaren (Grand Prix de Monaco) ; Monaco Yacht Show.

Selon la DGFiP, fiscalité locale 2025, les taux de la commune sont de 29,18 % pour la taxe foncière sur les propriétés bâties et de 25,42 % pour la taxe d'habitation, qui ne subsiste depuis 2023 que sur les résidences secondaires et les autres logements non principaux. Roquebrune-Cap-Martin applique aussi la surcharge sur la taxe d'habitation des résidences secondaires, que les communes en zone tendue peuvent voter : elle est fixée en 2025 à 60 %, le maximum légal, comme à Menton, Saint-Tropez, Valbonne et Le Cannet.

Le notaire confirme ces montants pour chaque bien, et votre conseiller Limandat vous les précise.