Villas et appartements de prestige à vendre à Nice

Trois secteurs mènent le haut de gamme niçois : le Mont Boron, colline de villas et d'appartements entre Nice et Villefranche, Gairaut, colline de villas sur les hauteurs du nord, et Cimiez, colline des palais de la Belle Époque.

Source : DVF, ventes de 1 M€ et plus, 2023 à 2025 ; prix signés ; secteurs INSEE (IRIS), Cimiez réunissant Cimiez, Cimiez-Monastère et Cimiez-Valrose.

Sources : DVF, 2023 à 2025, secteurs INSEE (IRIS) ; base Mérimée ; Office de tourisme métropolitain ; Riviera Radio.

Architecture et histoire

Nice est inscrite au patrimoine mondial de l'UNESCO depuis le 27 juillet 2021, sous le nom « Nice, la ville de la villégiature d'hiver de Riviera » : 522 hectares, de la promenade des Anglais au Mont Boron et jusqu'aux collines de Cimiez. La promenade naît en 1822, quand le pasteur Lewis Way lance une souscription parmi les résidents britanniques pour employer des Niçois sans travail ; le chemin, ouvert en 1824, devient le « camin dei Inglés ». Le port Lympia est aménagé à partir de 1749 par la monarchie sarde ; dans le Vieux-Nice, le palais Lascaris date de 1648.

Au Mont Boron, Robert Smith, officier du génie britannique en Inde, fait bâtir à partir de 1856 le Château de l'Anglais, d'inspiration néo-moghole. À l'ouest, dans le quartier de Fabron, l'abbaye de Roseland, demeure de campagne du XVIIIe siècle remaniée vers 1925 par l'antiquaire Édouard Larcade, avec cloître, chapelle et jardins d'Octave Godard, est classée depuis 1996. À Cimiez, l'Excelsior Régina, construit en 1896, prend son nom en l'honneur de la reine Victoria, qui y passe plusieurs hivers ; Henri Matisse y a son appartement-atelier, et la ville lui consacre en 1963 un musée dans la villa des Arènes. Le musée national Marc Chagall ouvre en 1973 pour le « Message biblique ». La commune compte 81 monuments protégés, dont l'hôtel Negresco, dessiné par Édouard Niermans et classé en partie en 2003, et la cathédrale orthodoxe Saint-Nicolas, consacrée en 1912.

Luxe et art de vivre

Nice compte 6 hôtels 5 étoiles, dont le Negresco, le Palais de la Méditerranée, l'Anantara Plaza, l'Hôtel du Couvent et Maison Albar Le Victoria. 8 tables y sont étoilées au Guide Michelin 2026, dont Flaveur, avec 2 étoiles, et, avec une étoile, Le Chantecler, au Negresco, Jan, L'Aromate, Les Agitateurs, Onice et Épicentre, distingué en 2026.

Écoles et accès

L'International School of Nice suit les programmes du Baccalauréat International, et le CHU de Nice y a son hôpital Pasteur. L'aéroport Nice Côte d'Azur a accueilli 15,23 millions de passagers en 2025 ; l'extension du terminal 2, ouverte le 13 avril 2026, porte sa capacité à 18 millions de passagers.

La commune

Nice compte 357 737 habitants ; 13,8 % de ses logements sont des résidences secondaires, et 92,7 % sont des appartements (INSEE, 2023).

Sources : ministère de la Culture ; Office de tourisme métropolitain Nice Côte d'Azur ; AFP ; base Mérimée (ministère de la Culture) ; Ville de Nice ; Architecture de Collection ; Comité Marc Chagall ; Atout France ; Guide Michelin, Nice Premium et CCI Nice Côte d'Azur ; Globeducate ; FINESS ; Aéroports de la Côte d'Azur ; INSEE.

La commune est exposée aux risques recensés par Géorisques (inondation et submersion marine, mouvements de terrain et recul du trait de côte, feu de forêt, séisme, en zone de sismicité moyenne) ; un état des risques est remis à l'acheteur pour chaque bien.

Location saisonnière

À Nice, louer un logement en meublé de tourisme demande une autorisation de changement d'usage, sauf pour la résidence principale du propriétaire, louée au plus 120 jours par an ; la déclaration en mairie et l'enregistrement restent obligatoires dans tous les cas. Selon le règlement de la Métropole Nice Côte d'Azur, un particulier peut obtenir une autorisation temporaire sans compensation, d'un an renouvelable 5 fois ; la compensation s'impose dès le deuxième logement loué, et dès le premier pour une société, SCI comprise. Sans autorisation, l'amende civile peut atteindre 50 000 € par logement, selon la Direction générale des entreprises ; votre conseiller Limandat vérifie avec vous les règles applicables à chaque bien. La demande suit les grands rendez-vous de la Riviera : le Carnaval de Nice, du 9 au 28 février 2027, le MIPIM, du 15 au 19 mars 2027, le Festival de Cannes, du 11 au 22 mai 2027, le Grand Prix de Monaco, du 4 au 6 juin 2027, et les Cannes Lions, du 21 au 25 juin 2027.

Location à l'année

Les belles locations à l'année sont rares à Nice, et elles partent vite. Nos conseillers vont les dénicher pour vous, et accompagnent aussi les propriétaires qui confient la location ou la gestion de leur bien.

Sources : Métropole Nice Côte d'Azur (règlement des changements d'usage de la ville de Nice) ; Direction générale des entreprises ; Côte d'Azur France ; Palais des Festivals ; Screen Daily ; Office de tourisme de Cannes ; ESPN.

Selon la DGFiP (fiscalité locale 2025), le taux global de la taxe foncière sur les propriétés bâties est de 42,43 %, et celui de la taxe d'habitation, qui ne subsiste que sur les résidences secondaires et les autres logements non principaux, de 34,20 %. Comme Menton, Roquebrune-Cap-Martin, Le Cannet et Valbonne, la commune applique sur les résidences secondaires la majoration maximale de 60 %. Le notaire confirme ces taux pour chaque bien, et votre conseiller Limandat vous les précise.