Villas et appartements de prestige à vendre à Cap-d’Ail
Découvrir Cap-d'Ail(0)bien à vendre
Cap-d'Ail déroule ses villas Belle Époque entre la plage de la Mala et le port, mitoyen de Fontvieille, à la frontière de Monaco. De 2023 à 2025, 24 biens s'y sont vendus 1 M€ et plus, dont 5 au-delà de 3 M€, et deux villas ont dépassé 10 M€. Un marché rare et convoité, où villas et appartements de prestige se partagent le haut de gamme, à quelques minutes du Casino de Monte-Carlo.
Quels prix pour une villa ou un appartement de prestige à Cap-d'Ail ?
- 24
- ventes de 1 M€ et plus (DVF, 2023 à 2025)
- 10 %
- part de ces ventes dans l'ensemble des 240 ventes de la commune (DVF, 2023 à 2025)
- 5
- ventes de 3 M€ et plus (DVF, 2023 à 2025)
- 4
- ventes de 3 M€ et plus en 2024, le plus haut de la série (DVF, 2021 à 2025)
- 46 %
- part des maisons et villas dans les ventes de 1 M€ et plus (DVF, 2023 à 2025)
- 7 545 €/m²
- prix médian au m² de l'ensemble des logements vendus (DVF, 2025)
De 2023 à 2025, 11 maisons et villas et 13 appartements se sont vendus 1 M€ et plus à Cap-d'Ail (DVF). Côté villas, 5 se sont signées entre 1 et 2 M€, 3 entre 2 et 3 M€, 1 entre 3 et 5 M€ et 2 au-delà de 10 M€ ; côté appartements, 10 entre 1 et 2 M€, 1 entre 2 et 3 M€ et 2 entre 5 et 10 M€.
Le haut de gamme se partage presque à égalité entre villas et appartements, et le prix au m² de l'ensemble du marché se maintient depuis 2021, où il s'établissait à 7 659 €/m². Les chiffres viennent du registre public des ventes, selon DVF, version publiée le 18 mai 2026, ventes enregistrées jusqu'au 30 décembre 2025. Pour une villa, le prix comprend le terrain : on compare donc les prix totaux. Le baromètre complet des prix détaille l'évolution année par année.
L'ultra-luxe
De 2021 à 2025, 3 villas vendues seules ont dépassé 10 M€ sur la commune, et deux appartements ont dépassé 5 M€ (DVF). S'y ajoutent les grandes propriétés de plusieurs maisons vendues en un seul acte : 10 ont dépassé 5 M€, dont 2 au-delà de 20 M€ (DVF). La presse a relayé les prix demandés : en 2017, la villa Marizzina, commandée en 1901 et achetée en 1913 par le grand-duc André Vladimirovitch, cousin de Nicolas II, était proposée à 27 M€ (MySweetImmo).
Quels sont les lieux de prestige de Cap-d'Ail ?
Cap-d'Ail ne se découpe pas en quartiers de prix : la commune forme un seul ensemble, et le prestige tient à quelques lieux.
- La Mala : le berceau de la station, née en 1881 du lotissement du baron de Pauville ; la plage, nichée dans les roches, mêle sable fin et petits galets ronds.
- Le port : 257 anneaux et des bateaux jusqu'à 60 m ; la plage Marquet, toute proche, est accessible aux personnes à mobilité réduite en juillet et août.
- Les Pissarelles : une plage sauvage bordée de rochers, que l'on rejoint par ses escaliers depuis la Basse Corniche.
- Le sentier du littoral : 3,6 km de la Mala à la plage Marquet, le long des villas Belle Époque et d'une ancienne carrière de meules.
Qui cherche à acheter à Cap-d'Ail ?
des recherches suivies pour Cap-d'Ail visent un budget de 3 M€ ou plus, et 73 % un budget d'au moins 1 M€, d'après le fichier acquéreurs de Limandat (recherches suivies sur les 12 derniers mois).
recherches d'acquéreurs suivies par nos agents pour Cap-d'Ail en un an, dont 41 % portent sur une maison ou une villa : une demande soutenue.
c'est, en médiane, le prix demandé des biens de 1 M€ et plus en vente à Cap-d'Ail, d'après le suivi des annonces de Limandat (octobre 2026).
Vivre à Cap-d'Ail
Architecture et histoire
La Ville rattache à la Tour Sarrazine l'histoire du site depuis l'époque romaine. Longtemps rivage de La Turbie, Cap-d'Ail voit naître sa station en 1881, avec l'opération de Charles Nicolle, dit baron de Pauville, autour de l'hôtel Eden et de ses quelque 150 chambres. En 1897, Auguste Thomas fonde la Compagnie du Littoral de la Méditerranée et lotit Cap-Fleuri ; un second hôtel, le Radium, suit vers 1908. La Basse Corniche est aménagée en 1925. Les villas Belle Époque reçoivent les frères Lumière, Colette, la famille impériale de Russie, Sacha Guitry, Greta Garbo, hôte de la villa The Rock, et André Malraux. Winston Churchill, dont la commune a fait son maire honoraire, séjourne à La Capponcina, villa de Lord Beaverbrook. Après 1945, grands hôtels et villas se partagent en appartements ; Jean Nouvel y signe une résidence en 1987.
Luxe et art de vivre
La villa Les Camélias abrite le musée communal et les toiles du peintre basque Ramiro Arrue, et le Château des Terrasses, demeure Belle Époque de 1 000 m², accueille expositions, concerts et Soirées Sacha Guitry. Jean Cocteau, invité en 1957 par le Centre méditerranéen d'études françaises, lui dessine un théâtre de plein air achevé en 1962 et labellisé Architecture contemporaine remarquable en 2000. Au port, le Riviera Marriott La Porte de Monaco, 4 étoiles, compte 186 chambres.
Monaco, écoles et santé
Le port touche le quartier monégasque de Fontvieille, et la plage Marquet marque la frontière. Le Casino de Monte-Carlo et l'International School of Monaco sont à 9 minutes en voiture, et le centre hospitalier Princesse Grace à 7 minutes.
La commune
Cap-d'Ail, station classée de tourisme, compte 4 482 habitants ; 31,8 % de ses logements sont des résidences secondaires et 86,8 % des appartements (INSEE, 2023).
Sources : Inventaire général du patrimoine culturel ; Ville de Cap-d'Ail ; International Churchill Society ; base Mérimée (ministère de la Culture) ; Centre méditerranéen d'études françaises ; Atout France ; Côte d'Azur France ; INSEE.
La commune est exposée aux risques recensés par Géorisques (submersion marine, éboulements, glissements de terrain et recul du trait de côte, feu de forêt, séisme de niveau moyen) ; un état des risques est remis à l'acheteur pour chaque bien.
Temps de trajet depuis Cap-d'Ail
Les temps sont calculés en voiture depuis la mairie, par l'itinéraire le plus rapide hors trafic.
- Plage de la Mala5 min1,7 km
- Centre hospitalier Princesse Grace (Monaco)7 min2,4 km
- Port de Cap-d'Ail8 min2,7 km
- Monaco, Casino de Monte-Carlo9 min3,1 km
- International School of Monaco9 min4,5 km
- Aéroport Nice Côte d'Azur (terminal 2)28 min29,4 km
- Nice, place Masséna36 min18,6 km
Source : calculs Limandat avec Google Routes, 20 octobre 2026.
Louer à Cap-d'Ail
Location saisonnière
Un meublé de tourisme se déclare en mairie, et une résidence principale ne se loue pas plus de 120 jours par an, selon la règle nationale ; votre conseiller Limandat vérifie avec la mairie ce qui s'applique à votre bien. La demande suit les grands rendez-vous du voisin monégasque : le Grand Prix de Monaco, du 4 au 6 juin 2027, et le Monaco Yacht Show, en septembre. Nos biens en location saisonnière se réservent à la semaine.
Location à l'année
Les locations à l'année sont rares à Cap-d'Ail, et elles partent vite. Nos conseillers vont les dénicher pour vous, en suivant le marché au jour le jour et en activant notre réseau de propriétaires, et accompagnent aussi les propriétaires qui confient la location ou la gestion de leur bien.
Sources : service-public.gouv.fr (meublés de tourisme) ; ministère de la Transition écologique (guide des meublés de tourisme 2025) ; Formula 1.
Quels impôts locaux à Cap-d'Ail ?
Selon la DGFiP (fiscalité locale 2025), le taux global de la taxe foncière sur les propriétés bâties est de 38,30 %, et celui de la taxe d'habitation, qui ne subsiste que sur les résidences secondaires et les autres logements non principaux, de 19,59 %. La commune applique sur les résidences secondaires la majoration maximale de 60 %, comme Beausoleil, La Turbie, Roquebrune-Cap-Martin, Menton et Nice. Le notaire confirme ces taux pour chaque bien, et votre conseiller Limandat vous les précise.
Questions fréquentes
Combien coûte une villa à Cap-d'Ail ?
De 2023 à 2025, 11 villas se sont vendues 1 M€ et plus : la plupart entre 1 et 3 M€, une entre 3 et 5 M€, et les plus prestigieuses au-delà de 10 M€ (DVF).
Que peut-on acheter avec 3 M€ à Cap-d'Ail ?
À titre indicatif, au prix signé des ventes de 1 M€ et plus de 2021 à 2025 (14 286 €/m², DVF), 3 M€ correspondent à environ 210 m² habitables ; pour une villa, le prix comprend aussi le terrain.
Cap-d'Ail est-elle proche de Monaco ?
La commune touche Monaco : le Casino de Monte-Carlo est à 9 minutes en voiture, d'après nos calculs. Nous vendons et louons des maisons et appartements à Beausoleil, Cap-d'Ail, Roquebrune et La Turbie, aux portes de Monaco.
Quels frais de notaire pour un achat à Cap-d'Ail ?
Notre guide des frais de notaire sur la Côte d'Azur explique ce qu'ils recouvrent, et le notaire confirme le montant de chaque achat.
Peut-on acheter à Cap-d'Ail en vivant à l'étranger ?
Oui. Notre guide pour acheter en France depuis l'étranger détaille les démarches.
Chiffres mis à jour le 20 octobre 2026.